A multiproprietate este un tip de cazare în vacanță situat de obicei pe sau în apropierea unei stațiune facilitate. Sunt foarte asemănătoare cu condominii de vacanță (vezi a doua casă); cu toate acestea, un multiproprietate nu este vândut ca o singură proprietate. În schimb, acțiunile de timp sunt vândute în intervale orare săptămânale sau intervale de timp, iar unitatea de acțiune în comun este împărțită între potențialii 52 de proprietari diferiți. Timeshares-urile au fost vândute ca săptămâni fixe, săptămâni flotante, săptămâni rotative și cel mai recent ca cluburi de vacanță sau abonamente, precum și sisteme bazate pe puncte.
Amprenta fină
În timp ce formatul acestor tranzacții variază, ele implică de obicei achiziționarea unei camere sau a unei suite într-o stațiune timp de o săptămână pe an, fie pe termen lung (30-99 ani), fie ca proprietate înregistrată (deținută efectiv) în perpetuitate . Costurile sunt mari: 18.000 USD (dolari SUA, 2006) sau mai mult în avans, urmat de HOA (asociația de proprietari de case) sau taxe de întreținere de 500 USD / an și peste, care continuă atât timp cât călătorul deține multiproprietatea.
Detaliile avocatului despre ceea ce obțineți pe scară largă:
- O proprietate contractată indică faptul că dețineți în mod legal un interes fracționar asupra clădirilor sau terenurilor, presupus a fi perpetuu, inclusiv toate obligațiile.
- Un „drept de utilizare” nu este proprietatea; este un contract de închiriere pe termen lung, plătit în avans, care continuă decenii în viitor. Este adesea folosit în țări precum Mexic unde legislația locală restricționează străinii de la cumpărarea de terenuri.
- O altă variantă este de a vinde proprietatea nu în terenul propriu-zis (o „săptămână de acasă” într-un anumit tip de cameră, într-un anumit complex), ci să vândă un interes în compania sau trustul care deține sau operează stațiunea.
Rezultatele reale variază la fel de mult:
- Săptămâni fixe erau modelul original, proprietatea aceleiași săptămâni în fiecare an la aceeași proprietate. Majoritatea proprietăților de tip „moștenire moștenită” - proprietăți independente construite de dezvoltatori în urmă cu douăzeci sau mai mulți ani, au fost vândute ca acțiuni individuale de timp și au fost predate asociațiilor de proprietari, fără alte implicări ale promotorilor inițiali și fără alte eforturi de vânzare - se încadrează în această categorie.
- Săptămâni rotative (uneori „săptămâni flexibile” etichetate greșit) mută fiecare proprietar la o săptămână diferită în fiecare an pe un program fix. Uneori, acest lucru aterizează în plin sezon, uneori acesta aterizează prea departe de sezon pentru a fi de folos, dar, în teorie, fiecare proprietar obține un interval de timp de primă mână cel puțin o parte din timp.
- Săptămâni plutitoare sunt puțin mai flexibile; potențialii proprietari cumpără o săptămână pe an într-un anumit sezon fără să se angajeze în avans la anumite date (care pot fi alese în fiecare an, în funcție de disponibilitate).
- Cluburi de vacanță, calitatea de membru și sisteme bazate pe puncte sunt oferite de lanțuri mari cu proprietăți multiple; cumpărătorul primește un anumit număr de „puncte” care pot fi răscumpărate pentru cazare în fiecare an oriunde în lanț, dar orele și locațiile mai dorite costă mai multe puncte.
Dacă aveți timp într-un multiproprietate pe care nu intenționați să îl utilizați, pot exista câteva opțiuni:
- Unii operatori ar putea fi dispuși să vă închirieze camerele altor călători, dacă proprietatea încă face publicitate pentru sejururi pe termen scurt la hotel.
- Este posibil să puteți schimba locurile cu un alt călător folosind un rețeaua de ședere la domiciliu sau schimb de ospitalitate model dacă locația este de dorit și regulile permisului dvs. de multiproprietate.
- Companii ca Resort Condominiums International (RCI) și Interval Internațional (II) acționați ca brokeri de schimburi de multiproprietate, din nou sub rezerva regulilor multiproprietății dvs.
Cu toate acestea, există un risc - dacă ceea ce dețineți este pur și simplu o afacere proastă, nimeni nu va dori să-ți cumpere poziția și vei fi lăsat să plătești taxe de întreținere anuale costisitoare pentru o proprietate de vacanță pe care nu o folosești niciodată.
Apoi, există întrebarea ce se întâmplă dacă firma care operează aceste scheme intră în faliment. În unele dintre aceste scheme dețineți încă un act de proprietate (cu responsabilități aferente dreptului de proprietate), în altele s-ar putea să nu rămâneți nimic.
Promotorii acestor diverse scheme sunt repede de remarcat faptul că acestea sunt cel mai adesea mai ieftine (și mai puține întreținere) decât achiziționarea unui a doua reședință, cum ar fi o cabană. O comparație mai semnificativă ar fi între timeshares și hoteluri sau alte închirieri. Dacă stați în același loc (sau o proprietate din același grup) timp de o săptămână pe an, în fiecare an, timp de un deceniu sau mai mult, ar putea se pare pe un multiproprietate. Poate că camerele și facilitățile sunt mai bune sau mai spațioase decât închirierea standard pe care o veți obține pentru bani, dar nu aveți încredere în comparațiile promotorului.
Dimpotrivă, dacă acest lucru nu merge bine, este posibil să rămâneți blocat cu o unitate pe care nimeni nu dorește să o cumpere și care continuă să acumuleze taxe anuale de întreținere, impozite pe proprietate și HOA chiar și atunci când nu utilizați instalația. În cel mai rău caz, acest lucru valorează mai puțin decât nimic - o datorie în loc de un activ - și s-ar putea să nu fiți capabil nici măcar să renunțați la participația dvs. într-o proprietate cu multiproprietate problematică. Promotorul inițial nu are obligația de a prelua acest lucru, chiar și gratuit. Există o mulțime de persoane în vârstă încadrate în plăți de întreținere de 450-900 € / an pentru casele de vacanță cu multiproprietate pe care nu le mai folosesc și care nu mai pot vinde.
Capcanele
Un contract de multiproprietate este o tranzacție imobiliară complexă cu multe capcane. Nu semnați unul fără sfatul experților.
Pentru călător, un multiproprietate poate fi inflexibil prin faptul că reprezintă un angajament de vacanță în același loc (sau într-un loc cu aceeași proprietate) o săptămână pe an, în fiecare an. Acest lucru poate fi incomod în anii în care călătorul nu are o săptămână liberă, nu își permite să facă o călătorie sau preferă să plece în vacanță în altă parte. O anulare în ultimul minut este probabil să fie dificilă sau imposibilă dacă există o modificare a planurilor. Timeshares-urile suportă, de asemenea, un cost inițial ridicat, deoarece trebuie achiziționate în avans, nu doar închiriate.
Este, de asemenea, dificil de prezis dacă un hotel care a fost un loc bun de cazare în acest an va păstra aceleași standarde și aceeași poziție pe piață în viitor. Uneori, o proprietate este renovată și modernizată, cu o creștere corespunzătoare a prețurilor; uneori, o proprietate sau o destinație intră în declin prin ani de neglijare. Unele destinații de vacanță odată populare au devenit chiar orașe fantomă. Dacă ceea ce ați obținut este un membru al clubului, decăderea poate afecta toate sediile companiei - poate avea dificultăți financiare sau poate că a încetat să mai încerce să atragă clienți noi sau îi atrage sub un nou nume.
Chiar dacă o proprietate primește un renovare sau renovare majoră, proprietarii de multiproprietate vor trebui să plătească pentru acea lucrare în taxe mai mari de întreținere și HOA. Desființarea unei asociații sau transformarea unei clădiri de multiproprietate existente în alt scop (cum ar fi apartamente sau apartamente) mai târziu poate fi dificilă sau imposibilă din cauza structurii de proprietate fragmentată; este dificil să îi faci pe toți proprietarii să fie de acord cu un singur curs de acțiune.
Ca orice alt pariu pe piața imobiliară, valoarea unui multiproprietate individuală poate crește sau scădea în timp. Un multiproprietate nu trebuie considerat o investiție; valoarea de revânzare este cu mult mai mică decât prețurile promovate inițial de vânzătorii de înaltă presiune la lansarea proiectului, în cazul în care se poate vinde cu multiproprietate. De asemenea, poate fi aproape imposibil să ieșiți din unele dintre aceste aranjamente - chiar dacă o persoană este bolnavă, în vârstă sau în faliment (și, prin urmare, nu poate călători), termenii contractelor variază foarte mult dacă promotorii au obligația de a beneficia în mod voluntar. permite proprietarului nefericit să părăsească schema.
Tacticile dubioase au fost folosite pentru a vinde cu greu acțiunile în timp. Un pitch nesolicitat susține că victima a câștigat ceva gratuit - cum ar fi călătoria sau cazarea - dar cu câteva surprize urâte în amprenta; oferta conține mai multe taxe ascunse decât o „Nigeria 419 „escrocherie cu taxă anticipată și prețul presupusului„ cadou gratuit ”este că călătorul este obligat să stea printr-o lungă lungime de vânzări de înaltă presiune. să ieși din orice moment - ceea ce de multe ori nu este adevărat.
În unele cazuri, există liste de așteptare a sutelor de persoane care încearcă să iasă din aranjamentele de multiproprietate nefavorabile. Pentru a oferi insultă prejudiciului, unii furnizori fără scrupule promovează „Vă putem primi despăgubiri pentru multiproprietatea dvs.” și apoi revictimizăm călătorul nefericit supunându-i unui alt pitch de vânzări de înaltă presiune pentru un alt multiproprietate. În unele cazuri, tacticile agresive de „cameră fierbinte” prin care potențialele victime sunt alimentate cu alcool și supuse la câteva ore de presiune intensivă a vânzărilor încalcă legea locală. Dacă ați fost revândut, vi s-a spus că nu puteți ieși din schemă sau că doriți despăgubiri, puteți primi consiliere juridică, deși acest lucru poate costa bani și nu există garanții cu privire la rezultatul acțiunilor în justiție.
Pentru proprietarii de hoteluri și stațiuni, acțiunile în timp reprezintă o piață blocată și o sursă profitabilă de capital. Acest lucru poate explica dorința promotorilor acestor scheme, precum și unele dintre tacticile de vânzare cu presiune ridicată. Cu toate acestea, pentru călător, un multiproprietate neutilizat poate deveni o cheltuială continuă împovărătoare; în unele cazuri, costurile de întreținere au crescut cu 400% pe durata contractului.
Dacă trebuie să cumpărați, este de obicei mai ieftin să cumpărați de la un coleg de călător care nu mai vizitează proprietatea și caută să vândă în loc să cumpere direct de la promotorul original.